买商铺应该买社区底商、商业街商铺还是综合体商铺？商铺位置怎么选？

感谢邀请。

由于过年放假有事，各类邀请问题都回答的迟了些，见谅。

我在之前的一些问题回答中曾多次表述过两个观点：一是目前中国房地产市场商业物业从整体来看处于过剩状态，供大于求，因此短期内商铺的投资价格不如住宅；二是如果一定要在商铺中选择，则建议社区小型商铺优先，商业街其次，尽量不要去碰商业综合体和市场商城类商铺。

当然，上述观点是从市场整体面而言，具体到某座城市、某个项目或者某间商铺，个体差异会很大，不能机械地套用观点，要具体问题具体分析。

如果确定打算购买商铺，一些产品的选择的小建议如下：

一是尽量选择社区底商，尽量选择一层单层商铺，而非一拖二、一拖三的多层商铺；

二是尽量选择面积较小（单间最好控制在50平米左右或以下）、总价较低的商铺；

三是如果是商业街，则尽量不要选择内街商铺，而是选择沿市政道路的外街商铺；

四是要注意观察商铺内部结构，尽量不要选择内部剪力墙或框架柱复杂的商铺（往往上部为住宅的商铺有这种情况）；

五是同等条件下优先选择开门东向或南向的商铺；

六是尽量不要选择单边街铺（即马路对面也是商铺为宜）；

七是尽量不要选择相邻马路中心有隔离带的商铺；

八是尽量不要选择车流量大、快速市政通道或宽阔市政主干道的沿街商铺，而是尽量选择市政支路（道路红线宽度最好在26米以下）的沿街商铺；

九是尽量选择门口有足够机动车停车空间的商铺；

十是商铺门口要尽量避开正对绿化、树木或电杆等构筑物。

社区底商，还是社区底商。

你说的这三个类型的商业，我都接触过，对于我们普通人来说，社区底商更适合我们。（如果你是非常有钱的人，哪类型的投资都无所谓，重点是找地段位置最好的投资就行了。）

但是在购买之前你要确定，你现在家庭资产是怎么样的状况，不论你投资哪类型的商铺，你要先了解一点，你现在所能投资的钱是什么钱，是自己财富的积累，还是想靠商铺发家致富？如果是想增加一点自己的固定资产，我觉得是可以的，但如果你投资这个铺子的钱都是借的，或者你是希望靠它的租金来改善生活，或者还房贷的，或者想靠买商铺发家致富，那么哪个类型的商铺我都不建议你购买，靠商铺发财时代过去了。

现在普通客户能买到的商铺基本都是一些不是很好位置的商铺，这些客户也都是被一些所谓广告语所吸引，就从目前市场来看，还有很多客户还没有买过商铺，或者没有买过投资类的房产，比如公寓，铺子等等，当手里有一定的积蓄，又想做理财的时候，往往就会被这些广告，投资回报率洗脑，没有判断，买了以后租不出去又后悔上当了，提醒那些看到某些广告打出来说投资回报率多高的商铺，一定不要去看，不要去买，这些靠后期运营的项目，大概率卖完就会走人的，他们重点是卖商铺挣钱，不是靠后期运营管理挣钱，即便公司老板想要好好经营，但这个公司是否有足够的能力去运营这样的商业呢？赌人品吗？

社区底商，相较于前两者有的不同是，它没有那么多华丽外表，看起来也比较朴实无华。

作为自己家庭固定资产一部分，商铺它是需要长期持有的一个产物，就是说你购买商铺以后大概率你是不会考虑销售，即便缺钱的情况下，你优先考虑的是抵押贷款，这也是商铺自身独有的优势，它的抵押贷款价值，折扣率并不低，但如果你要短期持有商业，基本上是亏的，现在购买的商业的价格，它的升值空间已经是非常小了，你想短时间涨多少钱不现实，并且现在高额的税费，也是必须要面临的一个问题，所以你要是考虑作为自己资产的一部分，社区底商是一个不错的选择。

由于现在电商和直播带货的冲击，实体商业是不是就没有出路了呢？

很多人都在说实体经济的跨了，市场经济的优甚劣汰是很正常的事情，原来的手机巨头诺基亚能被市场淘汰，现在哪个行业敢说自己就不能有被替代的一天了？社区底商有一个优势就是，它有固定居住人群，只要你选择的社区底商不是非常奇葩的楼盘，当一个小区入住率达到70%以上，有人的地方就会有生活需求，这些事电商改变不了的。

目前实体商业依然红火的是什么？

体验式商业，其实有很多产业目前是无法替代的，比如菜市场、药店、超市、餐饮、美容院、理发店、宠物店、中医馆等等，需要你体验式服务的商业，即便是现在外卖流行，晚上想撸个串，还是需要你实体店的存在，不排除有只做线上产业的，你能说每个人晚上撸串都想要在家吃吗？

现在替代率最高的是服装类产品，我所在城市已经开始个性化服务了，就是给你适时搭配适合你的衣服，个性化服务越来越完善，定制类服务更符合我们个人需求，实体商业是有需求的存在的，只是需求越来越多元化，多样化。

社区底商不是没有坑，任何形式的投资类产品都有风险，商铺更是，商铺位置选择就尤为重要，社区底商要稍微好一点，但依然讲求的人流动线上面来往最频繁，最优的，这个就要靠你自己去观察，一般社区底商做生意商家你可以看看几点开门，上客时间和上客量，停车数量，以及停车的便利度等等，综合考虑，首先考虑地段，人流动向，这是最基本和最重要的，不论是住宅还是商业它都有着特殊性，不同地段，同样户型同样的小区，价格却相差甚远，所以这要根据你所在城市具体去考察。

现在买商业想一铺养三代是不可能了，你只能把它当做你资产一部分，一个产业，一个物业。既能变现又能抵押的一个产物，更多是保值上面或资产多样性上面。若我们贷款去买一个商铺就要考虑若租不出去你是否能承受后果，是否能接受一直处于待租状态，没有给你提供额外的收入呢？是不是影响了你的生活质量？

若你购买是增加自己资产多样性，或是作为自己家庭的一个物业，我觉得是可以投资的，若你购买商铺的钱都是借的，或者贷款购买，你就要评估你的抗风险能力是够足够，商铺大概率不会让你发家致富了，若经历今年疫情，长时间的空铺期，你是否能抗的住呢？

我曾经不止一次猜测过，家里个隐藏的门面等着我继承。

和大多数同龄人一样，我出生在一个五线城市的小镇上，长期活动范围就是小镇上的游戏厅、录像厅和小商品批发市场。那时候班上有位同学，每天中午吃完午饭后，都会在校门口买几串牛肉串打牙祭。我看得直流口水，但是牛肉串的价格，比我一顿正餐的价格都贵，实在是买不起，而这确只是别人饭后的零食。

后来我才知道，那个同学家里在服装批发市场有个门面，他家里人做服装生意，很有钱，从此我就一直想，我们家要是也有个卖衣服的门面该有多好。

过了几年，这个梦想实现了，老爸下岗了，用买断工龄的工资，在我们那一个新建的、最大的批发市场，买了个门面。位置好，在二层最外面。虽然这时候我已经初中毕业了，校门口再没人卖牛肉串，我还是很期待。俗话说：一铺富三代。我这才第二代，应该不会差到哪里去。

谁知道，剧本不是这么写的啊，我根本不是主角啊。这个鬼门面，成了我们家一个大大的鸡肋。花了好几万块，除了前两年，开发商包租，收了点租金，后面要租出去都难。我不止一次吐槽过老爸，如果不搞这个门面，加点钱开个网吧多好，不光我上网可以免费，而且还能挣钱。

我们单位有个发小，家里人也下岗，拿了工龄买断的费用，在居民区边上的商铺，开了个网吧。门面开始是租的，没两年，网吧挣了钱，就把门面买下来了。因为自己的门面，不用房租，赚的钱比别的网吧都多。没多久，又把边上的门面买下来了，变成了我们镇上最大的网吧。

听说那两年，我们镇上的网吧协会开会的时候，都给他家留把专用的椅子。他家里人不参加的话，会都开不成。

这一晃，二十多年过去了。我家的门面转了，我结婚的时候，把门面卖了，凑了点彩礼钱。比起当年的买入价，肯定是赚了点。但是当年这门面，可比一套房要贵。而我的彩礼钱，买不起半套房。

网吧还在开，不过生意不行了。听说后来租出去，开了餐馆。

从这二十年的投资收益来看，社区底商是跑赢了综合性的大型商场。我没能完成对牛肉串同学的逆袭，反而被别人逆袭了——要知道，我爸在单位的级别、工资都要比网吧发小的老爸高。

所以，投资要慎重啊。好的选择，积累二十年，能让你逆袭比你高一个阶层的人。如果选择错误，被逆袭的人就是你。

感谢邀请：有的商铺位置分阴阳，知道的人不多吧！怎么选好的商铺，说简单又不简单。买好了，一铺养三代；买得不好，空着，还得交管理费，这就是名副其实的“负资产”。那现在我来介绍一下怎样才能买到合适的商铺。

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· 商铺的位置选择非常重要

由于疫情的原因，现在好多商铺空置率非常高，但是随着时间的转移，终将成为过去。零售、住房和商铺销售都在经历短暂的冲击之后，还是会螺旋式增长。如果有闲散资金的话，还是要选择好的资产来进行投资，买个好地头的商铺仍是好的选择。那什么样的商铺才值得投资呢？

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首先：要选择人流量大的地方，比如菜市场、大型购物超市、学校、剧院，医院等附近。这里有个关键点，就是同一条马路，马路前端人流量很大，马路尾端人流量稀少，这就是“阴阳铺”。要买阳铺，而不能买阴铺；

其次：要选择交通方便之处，比如地铁、公交车站附近。但是有一点要特别注意，如果马路太宽的话，也不适合，要观察两边的行人流量；

再次：有关于商铺的经营内容选址，如果是饮食一条街的话，最好选择人流最多的地方；如果是经营美容、健身要选择消费能力较高的地段；

最后：买商铺时，无论是社区商铺、商业街商铺还是综合体商铺都要选择好的地段，地段才是决定客流量的关键。

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·买商铺的有关注意事项

（一）买商铺不能买门口对着电线杆，犯了“悬针煞”不利于财运，且有影响健康；

（二）买综合体商铺，要注意电梯的位置，电梯能够运送人流，也会改变气场的运行，对员工运气和财运都会产生影响；

（三）买商铺不能冲着“丁字路口”以免犯“路冲煞”；

（四）买综合体商铺，要了解投资商的招商条件以及经营者日后的经营方式；

（五）保证商铺的产权清晰；

总结

这三种类型的商铺选择，就看您本人是用来经营的目的，是自用还是出租，我们不得而知。所以要您自己做好选择，以上所述，仅供您参考！

商铺要看地段，地段不好的一文不值，地段好的真的是黄金铺，要投资商铺只选这几种，老城市真正中心、商业综合体沿街、大型社区门口底商，旅游学校大型厂矿等特定位置，其他的暂时不建议投资，这几种商铺的转租和招商都是有保证的，不要贪小便宜吃大亏。

重要的是说三遍，不要买虚拟铺，不要买虚拟铺，不要买虚拟铺。这里面水太深，什么返租什么回购，不说了，不然在行业中混不下去了。。

另外商业的投资是个长期的过程，转让成本高达16%，租金水平普遍偏低。买的时候要把帐算好。

特别强调一下，商铺是特别讲究风水的！同一项目的商铺，同样社区的底商，可能你感觉位置只差一点点，但收益和风险天差地异。在投资时候哪怕差一点点也不建议出手。多问问资深人士。

购买商铺，是一个技术活，这个技术要考虑到方方面面，不仅仅是对社区底商，商业街商铺，还是综合体商铺的一个简单的选择，位置的选择，商铺本身的商业属性，经营规则，自由性，甚至上铺的风水学，都要提到日程上，去综合的判断，到底应该购买一个什么样的商铺，这应该是个案去分析，每一个案例，都是不一样的，为什么这么说呢？

第一，每一个商铺的前置条件，都是不一样的。

就说通用的前置条件，期房现房，还是准现房，会有很大的区别，一般商铺都是准现房，或者现房，但是能租出去的前置条件，各不相同，假如等三年才能租出去和立马就能租出去，在收益率的时间差上，区别就大了去了，类似于这样的前置条件还有很多，比如说，商铺的位置，本身房子的格局，房子的风水格局，内部风水和外部风水，还有房子的属性是不是产权商铺，所在的商圈，这些都属于商铺的一些，通用的前置条件，一定要搞清楚。

第二，每一个商铺，都有自己不同的前置条件条件，这种不同，来自于各个方面，而且和购买商铺的人，也有一定的条件，资金来源，有没有杠杆，房子本身的一些特殊属性，每一套商铺，都有自己的一些个性和特点，所以要因人而异，这些特点和个性，直接影响商铺的价值，而商铺的价值最终表现在，收益率上面。

第三，商铺位置选择，其实特别简单，一方面是寻找人流量比较大的地方，还有一个简单的方法，就是你觉得舒服的地方，另外还有做什么生意，生意和收益率挂钩，关系非常大，一定要提前预支这个位置，可以做什么生意，就知道收益率了，同样的商铺，要选择门头大的，靠边的，旁边挨着银行或者仍流量比较大的商铺，生意一定错不了，租上铺的人生意好，这才是购买商铺最大的胜利。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的衣服可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

1、社区底商最稳妥，回报率固定不会大起大落。2、商业街商铺受大环境影响太大，延外街商铺还可以考虑，内街尽量不要入手。3、商业综合体的商铺，一荣俱荣，一损俱损，风险之大不可小视。

无论社区底商、商业街商铺、综合体商铺，目前绝大多数都不适合投资。

注意到这个题目是一年前网友的提问，但是自2018年房价冲顶至今，绝大多数的商铺都已经失去投资价值，谈谈我的观察：

首先，众所周知，商铺的价格是跟随住宅的价格上涨而上涨的，而现在的住宅价格已经基本保持稳定，去年全国房价平均上涨了6.5%，今年受疫情影响可能会低于去年，那么商铺的价格未来也没有太大的上涨空间。但是不要以为商铺在过去一年也可以跟着升值6.5%，实际上商铺的上涨幅度一直以来都是远低于住宅的。现在的各类商铺很难卖，位置差的商铺不仅没有升值，甚至跌到与商品房差不多的价格了。导致商铺贬值难卖的原因，一是房价太高，二是电商冲击，三是整体营商环境不理想。

过去买房可以保值增值，因此20年里吸引了大量的资金流入房地产领域。但是随着投资需求不断增加，房价也在不断上涨，而房价上涨的背后，是日益增长的家庭负债。如果一个家庭把一半左右的收入用于还房贷，一还就是二三十年，期间还要考虑子女教育、老人养老、人情来往和看病就医等问题后，自然没有太多的钱用于消费，实体店铺也就减少了消费群体，生意自然不会好做。

而正是在大家买房高负债和消费能力减弱的时候，互联网电商以此为契机快速崛起。电商除了商品种类齐全，售后服务周到，物流配送及时外，关键是减少了商品销售的中间环节，以价格优势吸引消费资金，填补了消费能力不足的空隙；而实体店铺由于购房成本增加，带动房屋租金上涨，店员还贷压力加大，工薪标准提高，又带动人工成本增加，以及传统坐商模式跟不上时代步伐，于是在商业竞争中迅速败下阵来。

而一座城市实体行业营商环境的好坏，不仅与城市内部的经济发展有关，更与国内外整个大经济环境有关。当内外经济发展进入收缩期以后，如果当地经济再没有地方特色能够创造出更多的就业机会，居民收入停滞不前，商业环境也就不可能太好。

因此现在的实体店铺在高房价和经济发展不确定等因素的影响下，又遭受电商的强烈冲击，生存空间已被大幅压缩，商铺的商业价值也直线下降，投资具有很大风险。

其次，商铺投资获取收益的途径主要是收取租金和商铺自身增值，但是从目前情况来看，不仅升值的空间不大，收租的渠道也被封堵。

第一，商铺已经处于严重过剩状态。现在凡是新建小区都少不了住宅底商，周边10分钟路程还分布着各种大大小小的商场、购物中心和商业综合体，导致仅有的线下消费群体被条块分割在固定区域，一间商铺所能覆盖的客源通常被压缩在周围一公里范围内，而市场的蛋糕就那么大，新的商铺还在不断增加，商铺的营业利润被越摊越薄。

第二，城市扩容导致商业中心不断转移。商铺投资是一种长线投资，回本盈利的时间跨度往往要达到数十年左右，但是随着城市建设速度的加快，以及新的商圈不断涌现，城市的商业中心就会不断发生位移，也许今天车水马龙的街道，明天门前就可罗雀，但是买下的商铺却挪不动、搬不走，大大增加了投资风险。

第三，收益追不平理财、跑不赢通胀。现在几大国有银行稳妥理财收益如三年期大额存，年化率为3.85%～3.99%，民营银行为4.18%，额度100万起存则可达到4.2075%。但是以三四线城市为例，投资一间商铺动辄数十万，多则超百万，但年租金回报率通常在3%左右，全款购买不仅达不到存款收益，想要跑赢通胀绝无可能。

第四，贷款投资的商铺不赚钱、会亏本。贷款投资的商铺，使用的贷款越多，支付的利息也越多，如果贷款达到商铺总额的一半，由于商业贷款基准利率较高，再上浮10%就达到7%以上，而普通商铺的年租金回报率最高也不会超过4%，款期最长10年，不仅10年间在为银行打工，还要另外掏钱填补亏空，再要是没有太多的增值收益，那么投资铁定要亏本。

第五，商铺过户费用高，不易转手。商铺的过户费用通常达到商铺总值的20%以上，二次转手卖家通常还会把这笔税费加在总价上，但是想要找到合适的买家非常的困难，而且银行对商业贷款的审批门槛太高，一些地方甚至停止商铺贷款业务，能够拿出全款购买的人就更少了。

综上所述，受内外经济滑坡和网店冲击影响，如今商铺的投资回报率太低，增值空间很小，加之产能过剩、利润微薄，既追不平定存收益，也跑不赢通货膨胀，同时受城镇化扩容影响，还会有“活铺”变“僵铺”的风险；大量使用贷款，很可能会亏本，因此绝大多数的商铺已经失去投资价值。不过，值得投资的商铺不是没有，除非位于一二线城市的核心区域，且回报率能够达到6%以上、保持租金收益的稳定性，但是这样的商铺数量很少，一般的资金也融不去。

社区底商、商业街商铺、综合体商铺都有其优势和缺点。在选择的时候测算投资回报率十分必要，但更重要的是要看商业发展的趋势、商业模式的演进和消费者习惯的改变。基于此，我更倾向于选择社区底商，在这个基础上再看如何选择位置。

近些年我们知道大型超市、商业综合体、百货店、购物中心等体量大的商业项目生意越来越难做。商铺经常转租，场景经常变换、品牌更替频繁。究其原因，无外乎经济转型大环境、消费习惯的改变、实体店成本居高不下、电商互联网的影响等等。

买商铺无论是投资还是转租他人，在本质上商铺做的都是实体店，当然是需要新零售赋能的实体店。房租人工成本永远是实体店最大软肋，在经营中如何能够更好的选择精准用户、研发好产品、搭建好渠道，做好营销推广这都是要付出努力的。这个时候商铺的主动性、灵活性、适应性就充分展现出来，可以做异业联盟、可以做社区商业联动、可以自主引流裂变，总之你可以自主的实现自己的想法。

社区底商、商业街商铺和综合体商铺，其中社区底商的投资是最低的，相对风险要小，投资回报率也不差。如果把握得好，也许买一个商业街和综合体商铺可以买到更优质的社区底商，甚至更多底商。无论是投资还是自己做都有很好的价值体现。

另外，最终的选择要根据现实情况做决定，自身实力、地段测算、未来回报率等。最后，无论买哪一种商铺做投资，最终的回报都是建立在商铺后来者的经营之上，他们经营得好，你的商铺就会更有价值，经营的不好总换承租人，不仅折腾还会给别人这个商铺不好的感知。其实，在国外很多商铺都是和承租方联合经营的方式，从而实现投资的目标，同时也许会成就一个创业理想。