对于临沂市，高新区，南坊，经开区。河东，兰山，价格凹地，前景好的选择是什么，谢谢啦？

北城新区作为临沂新的城市中心，这两年房价涨势迅猛，和我前期预判基本一致（大家感兴趣的话可查我以前资料）。目前几处新开发楼盘价格已逼近两万，而一期开发的公务员小区内，属朴园、杏园小学和三十五中片区的不少二手房已突破两万，进一步凸显了学区房的优势。

北城新区和兰山老城相比，有一个有趣的现象：在北城，一期开发的二手房，特别是学区房，比新开楼盘价格要贵。这一点符合很多城市的房产市场规律：老房比新房贵，老城比新区贵，二手房学区房价格高于新开楼盘。在兰山老城，则成呈现价格倒挂现象，新房价格高，二手房价格普遍偏低。老城和北城比，房价也与全国很多城市相反，老城价低，新区价高。这也是我这两年极力推荐有刚需的年轻人，买房要首选兰山老城区的二手房、学区房，这是一个价格凹地。也请大家拭目以待。

罗庄区的发展，我原来有个观点，一直没敢书面提出来，今天略作诠释，一家之言。首先，建议金九路以北区域划归兰山，便于统筹规划，不再受铁路线限制。其次，罗庄区委区政府东迁。重点规划建设罗庄老城以东到滨河大道西侧这一区域，既能与经开区隔河呼应，又符合临沂城市以河为轴、两岸开发的大局，还能与兰山城区实现无缝对接，更进一步拉开罗庄城区的发展柜架，多赢之局，何乐而不为？

河东区我还是原来的观点，可以买沿河开发的房产，尽管价格已接近北城，有点不值。过了东兴路以东的楼盘，不作表态。至于大领导提出的两河时代，我认为是超远景目标，不是百年大计，而是千年大计，河东区不能为此所累。

高新区和经开区，顺势而为，不作评价！

在临沂，如果单纯的考虑房子的价值，北城新区作为临沂城建的名片当仁不让，随着这两年房价的快速上涨，北城新区线路板以南区域房价基本已经突破一万五，部分优质学区房价格已经直逼三万。在2015年以前，北城新区房价基本在五六千元，老城区新房价格基本在七千上下，在当时北城新区的房价可谓白菜价，经过16、17年楼市的一波上涨，基本上可以说北城新区已经实现了价值回归。18年五月后的新一轮上涨北城新区部分区域的房价已经明显和价值不相匹配。但是北城新区集中了以教育、医疗、交通等等全市最优的配套，这里在未来相当长的一段时间内将是临沂的核心。目前北城新区出现的新房抢不到，二手房透心凉这种奇葩现象和目前北城新区市场供给有关。目前北城新区在售楼盘屈指可数，新增供给的土地也极为有限，加之部分投资者投资性买房使得北城新区新房行情不降温。北城新区一期大部分项目陆续可以办证，一部分非刚需已经实现房价翻倍，多数已经上涨两倍以上，这个人群中许多人开始准备高位套现。另一部分是16、17年前后在北城新区购房的投资性炒房者，这个群体许多人都是加足了杠杆，而且他们的房子陆续可以办证，增加了北城新区的二手房供给。同时，购买二手房同购买新房相比要多交数量可观的手续费及中介费，目前北城新区的三室总价基本已经超过150万，多数房源证未过二，买方将会负担百分之十左右的税费。同样是购买150万的房子，二手房需要花费165万左右，按照首付最低20%计算，买一套二手房需要准备至少30万首付，及15万左右税费，总计需要45万以上的资金，而购买新房只需要准备30万多一点的首付便可置办房产，这也使得一部分资金不足的购房者不停的参与一轮又一轮的新房摇号。万众瞩目的109号地块中止挂牌释放出一个信号，官方是希望稳住目前的价格。北城新区新房火爆还会持续一段时间，而二手房市场可能会越来越凉，在较长的时间内高位横盘。北城新区是临沂的核心，但是在短期内看，现在上车性价比已不是最优，但是长期来看，核心依旧是核心。

同北城新区相比，河东房价的涨幅也不甘落后，统筹临沂市整个城区来看，河东区的房价尤其是东城新区在过去是被低估的，无论是以三河口的电视塔为中心，还是以官方公布的临沂市内环来看，河东的东城新区的区位优势不言而喻，但在过去河东基本被看作城区的偏远穷边，多数的人包括河东人都认为老城区和南坊才是临沂，河东就是河东，造成了一种假象，河东=县城。随着南坊高房价的挤出效应，加上河东东城新区已经初具规模，许多购房者将目光放到了河东，加之奥正诚园和奥德海棠进入市场，河东的楼市也进入了高潮。河东楼盘去化在过去一年速度非常快，在东兴路以西北京路和南京路中间基本已经没有130以下在售的刚需房源。其实现在不仅是摇不到的南坊，其实对刚需来说还有没有房的河东。但是在价格上来说，河东真的不便宜。同时影响河东房价的还有很重要的一点，河东的教育一直是短板，如果河东在教育上能痛定思痛好好做人，未来可期。最近北京东路桥头两侧的圣蒙左岸和左岸汀郡即将动工，这也标志着两河时代拉开序幕。两河时代，是河东的时代，更是一个长期努力的时代，或许，在十年后，河东同老城区、北城新区将实现三雄争霸。

兰山老城作为根正苗红的老临沂，目前房价已经被南坊超越，新房价格同河东相当，老旧小区价格相比新房要低很多。目前在兰山老城比较尴尬的是新房基本都在老城的边缘，而老城核心区基本上都是二十年以上的老旧小区，但是这里集中了临沂大量的商业中心和就业岗位。人流量同其他区域相比，依旧是当年的王者。现在兰山老城具备的教育、商业、就业优势基本都在老城核心区域，鉴于目前兰山老城的交通状况，在老城区的边缘的新楼盘又能有多少优势？同时，兰山老城的那些学校到底有多少优质的老师已经转移到北城新区？这些并不明朗。兰山有一个非常大的优势，那就是旧改。目前兰山老城的房子多数都是五层以下的20年以上房龄的老旧房屋，通过分批次的对老城区规划重建，兰山老城会实现凤凰涅槃，但是老旧小区改造对资金的大量需求，是一个非常棘手的问题。

在过去的二十年，对罗庄来说可能用失落的二十年来比喻可能更贴切。曾几何时，罗庄在经济上那是三区中的扛把子。但是在过去的二十年里，罗庄基本上一直围绕罗庄中心发展，自成体系，加之兖石铁路的阻隔，未能实现和主城区的融合，步步落后，造成现在罗庄和主城区之间的洼地。现在看罗庄，更多的是将目光停在罗庄的北部及滨河西岸。今年罗庄区公布了百花湖片区的规划，这也表现出了罗庄将城建重点北移，主动融入主城区。目前在罗庄区有三个重点区域，一个是蒙山高架桥头，开建的楼盘开始增多；第二是滨河周边的百花湖片区，目前已经公示片区的规划，该片区已经临近主城区将逐渐融入主城区；第三就是临沂的城南片区，这片区域大部分是罗庄的辖区，由于火车站的阻隔，在过去这里一直未能融入主城区，目前的房价相对不高。但是火车站西移沂蒙路打通也就在最近两年，现在来看，该区域在近期是临沂房价的洼地。随着沂蒙路打通，在五年内，这个区域将会逐渐融入临沂的主城区。

上升空间南坊已经没有那么大了，河东河边（朴园小学、三十五中东校区），罗庄金九路附近（百花湖规划片区），前景很好

南坊已经涨到一个新高度，再涨会很乏力；河东区仅靠沿河，在往东延伸相对无价值支撑；罗庄区城南地方比较好，价格相对还不错，升至潜力比较大；高新区也就那个样子了，太远，潜力不是很大；

哈哈,我昨天刚写了一遍文章,大约和你的这个标题有点意思,发过来了。

这篇文章在去年8月份夏天的时候编的稿,但是因为忙,中途没有发表出来。今天整理文件夹,看到了,从新编辑整理了一下。虽然现在房价涨跌不明,但是我讲的这些对于刚需，尤其是外地，县城，来临沂发展的朋友们是一个很好的建议。觉得有用的可以给我个关注支持下,或者一起讨论下！

临沂房价在10-15年一直很稳定,略有慢涨,15年还有小幅度下调。直到16年开始,临沂也像其他城市样，后知后觉的开始了涨价,但是直到17年8月之后开始了快速涨。这些不在依依说了。只说说，在当前房价下,刚需在哪里买房子压力不是很大，又能保值，自居舒适，孩子以后上学教育等其他又方便。

以下仅是我的想法与建议，仅供参考，刚需可以多看看[呲牙][呲牙][呲牙]

首选兰山区。现在各区的房价基本相差不多了，不像以前差好几千(新房）(二手房的话兰山优势也略强一些）。所以兰山区的性价比更高。交通公共建设，生活便利性，学校教育，工作环境，医疗医院，周边商业配套等都比其它区域更成熟完善。但是兰山区也很大，也有价格高低之分，那么我们如何选择呢？

我就浅谈下我觉得不错的几个位置，基本都是刚需入手不错的，土豪可能觉得一般啊[捂脸]可以忽略我说的吧

金6路以北通达路以东，金1路以南沂蒙路以西。这一片的新房源或者二手房源考虑下。价格适中，老小区可能价格7000左右吧

金6路以北沂蒙路以东，沂州路以西金1路以南。这一片新房源可能不多，基本都是二手房。价格稍微高一点，不过性价比还不错。

广场附近的话周边可能贵些，往西的话老小区可能价格不高，周边学校生活也都很方便。

其他地区不多说了，有对其他区域比较了解的朋友，可以评论出来，和大家一起讨论。我只拿出来一个地方解析，一点概面，发散思维，抛砖引玉。

一个好的地段才能或者将来有一个好的发展与规划。将来的话？买房子的时候很多人都会被将来这一片如何如何，打动。其实我觉得刚需买房子，你只要看清自己5年到15年内需要什么就行,不用考虑一步到位。(如果孩子大一些,可以考虑的更短些时间）。这个样子老实纠结,往往错过一些好的机会。比如你将要结婚,你可能需要考虑以后孩子教育问题,可以把想买的房子周边小学的教育,初中升高中的升学率考察下。又比如你想房子保值，可以看下周边房子的拆迁规划情况，我觉得在拆迁片区买房子，现在房价适中，未来有可增长。在比如家里老人想一起居住,可能需要考虑周边有好一点的医院什么的，具体看你未来5年-15年内的大约需求。毕竟房子不是随便就买了不合适就换的，还是要考虑下未来几年你的需求,还不是单单看，这片贵,这片就好,那片啥好,就好的。刚需要解决的是当前这以时间或者未来几年时间的需求。

综合以上考虑分析,我一直觉得金6路以北通达路以东，金1路以南沂州路以西。这一片区内，现在也好，将来也罢，都有比较好的前景。

尤其是这1年里火车站改造把周边的地价带动了，周边房子也涨了一些。(16/17年我让朋友买这附近金6路以北的房子的时候才4500+/5500+左右)未来金5路与金3路附近城中村改造拆迁，必定又会把周边房价带动一下。(啥时候拆迁咱也不知道，可能5-10年也可能需要更长时间，但是肯定有规划，因为城市在发展，人的居住有可求，位置也不差，所以只是时间问题)现在就算不拆迁,也很好,周边交通,生活便利性,学校医院,商圈农贸等都很成熟。虽然不是最好，但是刚需在这附近买房子，性价比，工作孩子上学，生活玩乐绝对能满足。而且周边房价适中，压力不是很大。

简单一说，希望对刚需的朋友，能有所帮助。也欢迎大家说说，你们了解的区域如何。

最后说一下，房子是用来住的，刚需可买。投资有风险，资金不够，不要硬撑，很危险[我想静静][我想静静][我想静静]

谢谢关注留言！

价格洼地肯定东湖青片区，集合所有临沂师资重点开发，预计5年左右就是临沂最大也是最高房价地方。

我看好西城，大学城，升值空间大，高速近，厂家多，上班方便，以后还是学区房