青岛的红岛和黄岛，哪个发展前景更好？

虽然这两者的名字只是颜色差别，但规模天差地别。

红岛只是城阳区的一个区块，总面积6.7平方公里，户籍人口8600人。

而黄岛有多大呢？相当于市南区、市北区、崂山区、李沧区、城阳区加起来的总面积乘以2，人口183万。

规模比例计算结果为：黄岛面积是红岛的313倍，人口是红岛的213倍。差距如此悬殊，怎么比前景？

黄岛是国家级新区，红岛只是一个普通的经开区。黄岛找几个外企工厂，占地面积都比整个红岛还大，压根就没有可比性。

要说定位，黄岛是多功能区，大企业、大学、大社区、酒店群，外加旅游属性，红岛只是一个经济定位看似较高的区域，但是开发喊了这么多年，规划不比黄岛晚几年，可是看到有什么傲人的成就了吗？缩小与黄岛的差距了吗？开发商忽悠了多年的各种机关搬迁，得到证实了吗？

红岛当年的规划只是在城阳属于最高级别定位，远远没达到市最高级别规划的定位水准。所谓各种天花乱坠的远景预期，都是开发商为了卖房子编出来的，造谣者也抓了好几个，依然很多人相信红岛才是青岛的未来核心。真的该清醒一下了，每个新区块在规划初期都带着美好远景，但是时间会证明重点方向在哪里。黄岛虽然也有很多开发商甚至业主帮着吹捧，恨不得吹到比市南还厉害，但至少还有些真材实料撑门面，和红岛相比是高出不止一两档的水平。

要看以后的发展方向，那一定要从政府的角度看待问题。红岛以后的五年，会是大变样的五年，红岛以后的十年会是飞速发展的十年。为什么这么说呢？看看现在的红岛，大家一定会嗤之以鼻，农村，落后，全红岛找不出几座十层以上的楼来。可是多少人知道，红岛被拥湾保护，环湾发展这个方针已经保护了20年，根本不让做建设，哟；给我们当地人的话说，改个狗窝都不让盖。所以这种？面貌，商业资产没信心，'直接导致个人经济上不去，落后了多少年。可是现在，红岛拆迁了！环湾保护对政府的红利看得见了！话费很低的成本就能发展红岛，再不发展更待何时?五年内，大批回迁房建好，原址一拆，所有摩拳擦掌的商业资本就可以入驻了！现在已经有多个项目入驻！而市政府搬迁问题，你们说没有就没有吧。反正我们村书记把地方都指给我看了。

红岛几年前是城阳区的一个乡镇，近几年升格青岛市高新技术开发区。而黄岛在多年前就已经是青岛的一个区了，从地域面积和经济体量来说，黄岛要强大很多。但目前来看，红岛未来的发展潜力不可估量，其一，它是青岛市行政经济西扩的黄金点。其二，未来10年青岛市政府西迁红岛的可能性极大。3.青岛市之后升格国家中心城市，红岛属于城市中心。4毗邻胶东机场，高铁站，地铁线，跨海大桥等诸多交通便利让红岛有了腾飞的基础。

截至2021年7月，青岛的红岛基本已经凉凉了，若干年来红岛的各种概念最后基本都被印证只是泡沫，虽然黄岛的发展压力也很大，但比红岛的发展前景要远大的多了，甚至可以说，现在红岛已经根本不能跟黄岛相提并论了。

红岛在最早的一些规划设计上，有点模仿济南西客站片区，也是设上一个红岛高铁站的概念，济南西客站片区规划建设图书馆、美术馆、音乐厅之类的配套，红岛同样也是模仿这个建设配套思路，再加上个奥体体育场的一些基础配套吧。

这些建设思路基本是十年前比较流行的城建思路，在当时确实比较吸引眼球，更关键的是，有了基础建设做配套，大量的房地产项目都出现在济南西站和青岛红岛片区。

开发商为了卖房子是会不择手段地进行宣传的，红岛前些年有大量房子要出售，为了吸引青岛市民心甘情愿去荒郊野外买房子，开发商就讲了很多现在听起来像天方夜谭的故事，但真的就有人信了，而且到处传播，弄到最后大家好像都信了，真的是什么行政中心就在红岛之类的。

反正老百姓只是过了嘴瘾，但开发商的大批房子是真金白银地卖了出去。

转眼就到了这两年，青岛城市发展思路变了，红岛之前的那点小套路已经被人识破了，接着红岛划入了城阳区，再也没有什么故事可讲了，甚至连已经建成红岛站都因为各种原因迟迟不能启用。

当然了，前期开发商的房子基本也卖得差不多了。

所以红岛是没法跟人家黄岛比的，黄岛也就是西海岸新区，人家是国家级新区，生产总值全省第一，而且地理面积特别大，基本相当于再造一个青岛。

当然了，就是因为地方太大，黄岛卖的地也太多了，开发的房子也太多，买房的人跟不上，也造成了黄岛房子库存量比较大。

但必须看到，黄岛的各种大项目是全青岛最多的，有项目就有人来，就有钱挣，有人有钱的地方就有活力，而且省里非常支持黄岛，黄岛的潜力仍然是很大的。

把黄岛和红岛进行比较，首先我们要知道黄岛和红岛的定位级别是不一样的，黄岛（西海岸新区）是国家级新区，排名仅次于上海浦东和天津滨海，其经济和工业实力都比较突出，黄岛在行政上享受省级待遇，可以说黄岛是一个完整的城区，几乎相当于一个独立的城市。

黄岛

而红岛的级别则完全不同，高新区的概念撤销之后，红岛又变回了城阳区的其中一个片区，其发展方向也变得有点扑朔迷离了。在功能性上，红岛不太可能像黄岛一样面面俱到，而是会有明确的指向性，根据目前的配套，大概率会朝着改善性居住、文创、高科技产业方向发展。对于题主的问题感兴趣的朋友想必大多都是在考虑投资置业的。黄岛目前的发展还是比较平稳的，方向也很明确，但问题是，黄岛的核心城区已基本成熟，投资潜力已经没有太大的优势了，而黄岛的外围片区投资风险还是很大的，至少要远大于主城区。

红岛市民健身中心

红岛的情况则有些不同，虽然红岛近几年的发展不尽如人意，但是很多核心项目还是在稳步推进中的，尤其是红岛修建了不少青岛开头的市政项目，例如青岛市民健康中心、青岛市民健身中心等，这也足以说明政府对于红岛的定位并没有下降。另外，红岛最大的优势在于其交通枢纽位置，红岛站是青岛最大的火车站，也是青岛真正的铁路枢纽，这决定了从红岛出发的车次要比从青岛站和青岛北站多得多也方便得多。另外，红岛和胶东机场的距离不远不近，非常有利于商务发展。可以说红岛是进出青岛主城区的必经之地，与主城区的连接性要好过黄岛。

红岛、黄岛与主城区的位置关系

红岛由于前几年的政府限价，目前的房价一直稳定在1万出头，投资风险还是比较低的，升值潜力也比较大，但是在红岛置业必须要考虑通勤是否便捷，大部分红岛的居民都需要频繁进出主城区。黄岛作为一个完整的城区，生活配套要完善的多，但就投资来说，只能说机会与风险并存。

谈发展前景，不得不说到两个关键词：速度和质量。

一、发展速度

经过二十多年的发展，黄岛（这里指的是原黄岛，不含胶南）应该说已经过了最快的发展时期，可供卖的地日渐减少，各种资产价格也已经比较高。而且黄岛的综合经济体量比较大，所以可能发展速度增量上会逐渐慢下来。

红岛属于北部新区，属于环湾经济的一部分。目前来说，属于发展的起步阶段。这个阶段因为基数小，增量大，所以发展速度会较快。

这一点上红岛占优。

二、发展质量

有目共睹，黄岛的发展是逐步一个台阶、一个台阶提升的（包括人口增加、房价增长），各种企业、商业、学校入驻也比较符合经济发展的自然规律，政府虽然有所扶持，但发展前期干预适当，所以发展质量相对比较健康一些。

红岛经济区的发展，则受政策环境影响比较大一些。虽然在企业、商业、房地产、教育和一些公共服务项目的引进上比较注重质量，但有些旱地拔葱的感觉，定为上稍显模糊。

很关键的一个问题，在目前红岛经济区（甚至整个高新区）人口大量欠缺、各类民生基础设施尚未完善的前提下，房地产价格的“一步到位”显然会影响各类人才的引进，不利于企业招纳贤才和长期入驻；叠加政策的集中大力支持，虽然红岛短期内会有一个快速发展，但长期发展的速度、质量因为上述因素都会受到一定制约。

所以在发展质量上，黄岛占优。

结论

综合分析各项主要指标，就长远的发展来看，无疑黄岛占优。

黄岛与青岛主城区的融合速度、结合质量和其主要功能区的重新优化调整策略，是制约黄岛下一步发展的部分瓶颈因素。

如果能有效突破，既有利于黄岛自身的进一步提升，也有利于整个青岛地区的经济发展和对周边城市的有效带动。当然，难度系数并不小，也确实考验本地执政者的智慧。

如果你对一个青岛人讲起“红黄蓝”，大部分人的第一反应不是三原色或者幼儿园，而是买房子。

何为？红=红岛高新区，黄=西海岸新区（黄岛），蓝=蓝色硅谷。这三个地方是青岛城市发展的“下风向，也是最热门的投资区域。

其实在各大论坛上，类似问题层出不穷。我的看法一贯是：“红黄蓝”这三个地方，无论选哪里投资都是对的。至于选哪里更对，主要看你和你的家人亲属在哪里上班工作……

我知道看到这里大部分读者的心情是：

明明题主问的是红岛和黄岛哪里发展前景更好，你跟我说“都好”？这不是废话吗？

嗯，的确是废话。因为我也不是上帝，更不是穿越过来的，这俩地方最后能发展成啥样，我也不知道……

好吧，在诸（头）位（条）的重压（奖）之下，我还是勉为其难的回答一下这个问题好了。

虽然很难说红岛和黄岛哪里未来发展会更好，但是有一个问题是可以确定的，那就是：黄岛的体量和红岛不是一个量级，一个黄岛等于N个红岛，N大于10。

在这种情况之下，实际上问题应该是红岛和黄岛哪个地块（街道）去比。

那么我的回答是明确的：

对于青岛，不知道有句话听说过没有，“前海为王”。对青岛的楼市而言，“海景房”永远是颠扑不破的真理。“富人区”绝大部分都在海边。

不管你怎么说台东、四方、沧口这样的老地方承载多少老青岛的回忆，事实上用一套麦岛海边的房子换一套四方海云庵的房子，你换还是不换（笑）

不管你怎么说海边潮湿，墙皮发霉、床单出水……事实上浮山前的“潮得要死”的房子就是比浮山后“宜居带”贵一倍……

买不起海景房，其实就一个字，穷，无其他。

站在这个角度，去分析黄岛和红岛，会发现，金沙滩、唐岛湾、积米崖、灵山卫、隐珠这一线，最后能达到的高度是非常高的。

我在很多地方都说过，实地考察后会发现，积米崖一带未来的规划是一个很大的商圈，将来建好了不会比台东、李村、海尔路南口（金狮）等地更差。

灵山卫附近的规划则是“富人区”，大量修建的是各种别墅、超大户型，一般密集的高层建筑反而不多见。

这种情况对于红岛是不多的。尽管红岛也有海，也有少量别墅区，但没有黄岛来的大。

更重要的是，黄岛不光是有海，还“有山有水有风光”，旅游资源多，休闲娱乐设施丰富。不说金沙滩这个旅游热点地区（各种民宿，投资回报率杠杠的）单说环岛路步行街、唐岛湾滨海公园、城市阳台、海军公园、琅琊台、大小珠山……红岛就是有个把，也拿不出这么多来。

更重要的是，红岛的海是内海，也没有“靠山”，海景、风水啥的，更要差许多。

因此，不管行政中心未来是否北迁，黄岛沿海地区的“海景房”都要比红岛贵，品质也必然要高，是必然的。没什么可争议的。

很多人不敢下手黄岛，是担心黄岛油库、丽东化工等企业的存在。但一开始也说了，黄岛面积很大，几乎是市南+市北+李沧+崂山+城阳的总和，有几个工业区根本“不是事”，但重要的是要避开。

实际上，看看丽东化工到西镇和到金沙滩哪里更近一些，就不该再有疑问了。如果积米崖或者星光岛，很明显受影响就更小了。

但是距离工业区、炼化区太近的地段，譬如黄河路以北的房子，个人总体上是不推荐的。

不管到时候销售怎么吹得天花乱坠，至少这些工厂一天不搬走，就一天是污染源，一天是危险源……

离重化工工厂太近的房子，危险性太大，还是要注意。这些工业地块，将来是没什么发展前景的，比红岛就差更多了。

第三，红岛占交通要冲，黄岛偏居城市一隅，就交通而言，红岛“理论上占优”。

火车北站、红岛站、流亭机场、胶州机场……这些全部是距离红岛更近。加上红岛到“青岛和黄岛等距离”，办事方便的优势不可忽略。

黄岛到青岛，理论上隧道是个瓶颈，还要收钱。

不过这个优势是理论上的，目前来看，双元路/火炬路/仙山西路路口是个比隧道口更大的“瓶颈”和堵车热点地区。不过相信随着道路建设，这一现状有望改善。

那么红岛和黄岛怎么选，其实很多人心里应该已经有底了。

选别墅、超大户型、度假公寓，看重休闲养生、娱乐游玩、人生品味，选黄岛。

选中小户型，强调实用，看中事业上升、出行便利、人生规划，选红岛。

但是更重要的可能还是我之前那句话：看你自己和家人的具体需求，假设在城阳上班或者在火车站上班，选择完全是不一样的对吧……

好吧……

听我给你吹一下。首先说黄岛。从目前来看黄岛以后肯定是文化交流，旅游观光，影视动漫。吃喝玩乐的地方。属于大众文化交流的地方。有人的地方就有商机。以后的黄岛肯定是人多商机多。如果后续自由贸易区成立那么高端奢侈品云集。各种旅游代购推动活力四射。加上胶东国际机场的定位肯定发展，以及东方影都的影响力。在黄岛肯定是文化盛宴。然后再说一下红岛，以目前规划来看。市南市北肯以及海岸线以后的青岛市里绝对是旅游，度假的好去处。那么一个城市的管理部门行政部门肯定是要变化的。我觉得红岛以后绝对是青岛行政部门的办公地。拥湾发展。各种配套设施已经陆续在红岛开建。会展中心，科技馆，体育场，养疗院，红岛高铁站。这些附属设施的运营机构都是行政部门企事业单位。再加上动车小镇的建设。红岛必将是未来青岛行政中心。以上纯属推论。没有任何依据

多年前我喜爱红岛，因为这里地广人稀，冬暖夏凉。多年后我喜爱红岛，因为这里夏季不潮，冬季少雾。今天我喜爱红岛，因为这里空气清新，环境优美。明天我还会喜爱红岛，因为她是青岛未来的中央，我心中的家园。