李嘉诚“龟速”开发，变相囤地获利超千亿，对此你怎么看？

天下熙熙攘攘，无非一个利字。通过囤地获利千亿，这是极为高明的赚钱手段，很难效仿。

道高一尺魔高一丈，如果不能设立完善的规则，就容易被人钻空子，利用规则合理赚钱。既然不用花钱就可以躺着赚钱，能够用几年的时间获得数倍净收益，何乐而不为？

农民在自家宅基地上翻盖房子，还需要办理相应手续，否则就会被视为违法建筑。城市建设用地同样有规定，开发商拍下土地后如果两年内没有开工，就会被收回土地，没收土地出让金。

那么，李嘉诚为什么能够以龟速开发实现变相囤地呢？难道不是有人配合的结果？

假如把两年内开工改为三年内必须建设完成，或者不同的项目进行相应的时间限制，是否就能够解决龟速开发问题。

假如严禁土地转让牟利，如果项目没有开发完成，就禁止转让，并且对转让后的土地溢价部分征收高额税费，同样可以抑制炒地行为。

最为重要的是，如果各地不那么依赖卖地，土地价格保持相对平稳，囤地还有什么意义呢？

李嘉诚是一个商人，追逐利益很正常。但是各地为了发展经济，希望借助李嘉诚的名气发展地方经济，给出优厚条件，对龟速开发睁一只眼闭一只眼，过度纵容之下，就有了巨大的操作空间。

相关法规不完善、不细致、不严谨，执行时因人而异，标准不同，给了李嘉诚轻松赚钱的机会。

随着时代发展，房地产经济已经走到尽头。钢筋混凝土带不来国力的提升，反而增加了居民负债，压缩了社会消费，增加了金融风险。如果不能降地价降房价，从而降低企业成本，降低创业成本，降低年轻人的生活成本，未来经济发展动能将持续减弱，不利于国际竞争。

国与国之间的竞争，绝对不是看谁的土地卖的更贵，谁的房子盖的更漂亮，最终还是要以科技教育水平一较高低。李嘉诚纵横睥睨，海外大量投资，为什么不再去囤积大量土地呢？

李嘉诚算得上是商业奇才，尽管有人对他的投资方式不太认可。

李嘉诚投资房地产一个很重要的原因，应该是和香港的房地产有关系。大家都知道，香港是寸土寸金的地方，在香港的发展过程中，土地升值速度是最快的，作为地上附着物，房产也是水涨船高。

有了香港的经历，所以李嘉诚对大陆的房地产情有独钟，尤其是北京、上海等大城市，一些地标性建筑可以说都少不了长实的身影。通过多年投资，可以说李嘉诚对我国房地产开发做出了一定贡献，自己也赚足了真金白银。

题目所说，李嘉诚“龟速”开发，变相囤地获利超千亿，这种说法值得商榷。其实，任何投资都是有风险的，包括房地产，李嘉诚只是看准了时机，选对了行业，投资成功了。即便是这样好的投资环境中，烂尾工程，违法建筑也并不少，投资失败的也大有人在，各地的“鬼城”想必大家都知道。

现在的房地产企业也不是没有机会，借鉴中国模式，印度、越南、巴基斯坦、朝鲜等等，现在都可以去投资房地产，未来也有可能像李嘉诚一样赚钱，你也可以囤地慢慢开发，但是，有几个人敢去投资呢？从这一点上看，李嘉诚是有商业眼光的，也是有胆识的，被称为“李超人”不无道理。

关于“囤地”确实存在漏洞。在我国，土地全部是国有的，建设用地一旦批下来，按说是有使用年限的，开发商如果长期闲置不予开发，土地价值应该逐年折损，但实际的情况是不但不折损，反而不断升值，这让很多投机者看准了机会，囤积居奇，坐享其成。

这样做的弊端是，减少了当期的房屋供应量，对房价快速上涨具有推波助澜的作用；开发商贷款买地，再以地抵押，重复利用金融杠杆，炒地获利；浪费土地资源，增加社会成本，造成环境污染。

这种情况在以前确实存在，有些地产商从中获利不少，但是，限于当时的政策和环境，并没有相关的制度和规则，虽然为大家所不齿，但是，作为喜欢投机的商人来说，只要不违法，也无可厚非，只是会影响自己的名声。

所谓龟速开发，既是褒义，也是贬义。在中国的房地产开发商当中。赚得盆满钵满的人不少。但是作为龟速开发的老祖，很多人去模仿，有人成功，有人失败。这与李嘉诚的商业智慧有很大的关系。在很多商业领域当中，速度就是金钱。但在李嘉诚看来商业智慧 ，远介眼光，时间空间，修为忍耐 ，才是金钱。就像在股市当中，选得对股票，还要拿得住它，守住它才能赚钱。用新经济理论来解释它，就是资源与资本的关系。李嘉诚作为一个大资本家，他从来不缺资本，金钱与房产都是资本，如果他拿到土地后马上开发，就是吧，资金资本变成房产资本，会从中赚到一部分钱。但不会是巨大的利润。而作国民经济当中重要的资源资源-土地，在中国是稀缺资源。土地资源作为一个社会资源。在中国的经济以及房地产开发当中。会越来越稀缺。李嘉诚用他的眼光看到了这一点。当越来越多的人想占有稀缺资源。这份稀缺资源就会几何倍数的增加。占用稀缺资源并让它变得更稀缺，他只用了这简单的理论，取得了巨大的收益。当全中国大部分人占有这份稀缺资源以后 ，这份稀缺资源的价值就会回归理性。李嘉诚远见的眼光也看到了这一点。

最近几年，李嘉诚对业务布局进行了很大的调整，一方面是把内地的一些资产卖掉，从2013年到2018年，李嘉诚已经累计卖出月底和香港20处资产，变现接近1700亿人民币，另一方面是把变卖资产所获得的这些资金投入到了欧洲市场当中。

最近又有消息称，长实集团计划upper west Shanghai（高尚领域）项目，这个项目的估值大概是200亿人民币左右。

其实买卖资产只不过是一种正常的商业行为，李嘉诚所变卖的这些资产过去几年甚至十几年已经增值了很多，所以他现在出手也是赚了不少钱的。不过李嘉诚有一个很有争议点，那就是拿到地后开发很慢，很多地拿了十几年都没开发完成的。

有人曾经统计过，李嘉诚在内地大概有30个项目，但这些项目当中仅有1/3完工，有2/3的项目一直处于开发状态，也就是说只是拿了地没有盖房，这里面有些地块甚至拿了20年都没有开发的。过去20年我国的土地价值已经增长了好几倍，李嘉诚通过这种龟速开发变相囤地，要从中获得了很高的利润。

比如1993年长实集团在北京拿下了一块地，当时地价大概是一平米2000块钱左右，但是到了2018年，这个项目才完成开发，到2018年这个地块的价格已经上涨了4万块钱左右，光土地就增值了20倍。

再比如2008年，长实花了24亿在重庆南岸买了一块164万平米的土地，这块土地一直没有开发，10年过去了还是处于空地。2018年就有消息报道，李嘉诚正准备把这块土地卖出去，现在的价格这块土地已经上涨到200亿以上，李嘉诚花了20块钱买了一块地，什么事也没有做10年就赚了180亿以上，这个钱来的真太容易了。

首先，我们不得不感叹李嘉诚高于常人的商业嗅觉。

李嘉诚被称为超人，是做生意方面的能手，他从十几岁开始做生意，一直到现在已经把长实集团打造成了一个财富帝国。纵观李嘉诚的一些商业轨迹，我们可以明显的发现李嘉诚非常善于捕捉商业机会，比如1967年香港发生的闹事，当时导致香港的房地产一路下跌，很多人都不敢投资房地产，大佬都把房子和土地卖掉，离开了香港。这个时候李嘉诚却大量低价收购土地，事后证明李嘉诚这个举措成为了他走向财富巅峰的一个重要转折点。同样在97年香港回归的前后，当时香港社会都充满一些不确定因素，香港商人都退出香港和内地，李嘉诚却反其道而行，开始大力布局内地的项目，事实证明李嘉诚这种毒辣的眼光为他带来了巨大的利润。

李嘉诚投资内地最大的产业就是房地产，他在很多地方都买入了土地，在90年代以10年之前在内地购买的土地价格其实是很低的，而随着大陆经济不断发展，土地的价格也不断飙升，所以李嘉诚的土地也是成倍的上涨。保守估计，光是土地储备增值就可以给他带来超过500亿以上的利润，这确实是李嘉诚异于常人的地方。

当然，李嘉诚这种独到的商业眼光也是建立在他具有雄厚财力的基础上，普通人想要达到李嘉诚的那种高度这是不可能的，因为当时即便买土地也是几个亿甚至几十亿，很多人根本就没有这么多资本，而当时李嘉诚已经完成了资本积累，手头有上百亿的现金，所以可以轻轻松松的把大片的土地收入囊中。

其次、虽然李嘉诚变相囤地获利不厚道，但这也只不过是正常的商业行为，只要是不违法不违规，那就是合理的。

很多人可能觉得李嘉诚变相囤了那么多地，赚了那么多钱，从某种程度上来看这是一种不道德的行为。而且光拿地不开发，在一种意义上也有对房价起到推波助澜的作用。因为政府拍卖土地就是为了给大家提供更多的房源，这样才能起到抑制房价的作用，如果大家光拿地不开发，人为的造成房源紧缺，就会导致房价的上涨。最近几年我国房价的上涨，有很大的功劳是因为土地价格的上涨造成的，而开发商只拿地不开发，坐等土地升值，那房地产市场就会乱掉。

但是李嘉诚所购买的土地基本上都是在2015年之前，当时我国很多地方对于拿地之后多久要完成开发并没有明确的规定，所以不只是李嘉诚的长实，其实目前很多城市都有一些土地拿了几年甚至十几年都没有完成开发的。李嘉诚拿了地之后没有在短期之内完成开发并没有违反法律及政策的相关规定，人家只不过是在合理的利用政策的漏洞来赚钱而已。

目前我国对于开发商拿地之后多久必须完成开发并没有明确的规定，只是土地法有相关的规定，如果开发商拿地之后两年未动工的，那国家可以收回土地使用权。但是如果开发商拿地之后已经动工，哪怕工程进度很慢，甚至包括分期建设，土地的转让合同就是有效的。

也正因为如此，很多开发商拿到地址后，都进行龟速开发，甚至很小一块地都是分了好几期开发，这样可以达到坐等土地升值，房价升值的目的。所以李嘉诚拿了很多地却龟速开发，并没有违规也没有违法，他只是合理的利用规则来获利而已。

只不过目前这种做法已经行不通了。因为目前很多地方都出台了新的政策，在开发商拿地之后必须在规定时间之内完成开发。比如2018年深圳就出台了《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》，这个实管理办法规定，所有房地产开发商在深圳范围之内，拿地一年之内必须进行开发，开工之后4年之内必须完成建设，在规定时间内没有完成建设，那每过一段时间就会加收地价作为惩罚，长时间没有完成开发，政府就可以把土地无偿收回，这些政策的出台基本上就堵上了开发商囤地获利的行为。

这正是李嘉诚的厉害之处，善于捕捉大的投资机会、大趋势，做大生意。

其早年就断定国内房地产市场将出现井喷式发展，从香港依靠塑料花致富并进军房地产市场后，大举北上，成为当时比较早进入内地的港资房地产商，在国内诸多城市拿下了不少土地，在当时的拿地价自然是相对比较便宜的。然而李嘉诚并不急于像如今的中小房地产企业那般快速拿地快速开发然后快速销售，而是慢慢等土地升值，诚然过去二三十年房价飞升，然而房地产项目的土地升幅其实更大。

可以说在过去三十年里面，李嘉诚的财富增长主要依靠两大块：

一是，开发楼盘销售，并在销售手段上在内地引入了“公摊面积”概念，成功刺激房地产市场延续火爆。

二是，依靠倒卖这些当年低价那地，“龟速”开发所囤的地的转手倒卖。在一定程度上也是源于李嘉诚的囤地致富，后来在房地产土地项目拍卖的时候才设置了多少年内必须开发的条款。

源自风生焱起的个人分析，欢迎关注本账号以便获取更多财经知识

两年不开发！！！没收土地！！！

哎！不懂就不要瞎逼逼。第一人家是拿着真金白银过来买的，所有的项目基本都自己口袋里的。一拿都是上千亩，给你把钱付足喽！试问国内那个地产商可以，都是拿银行的钱！说拿几千亩，都是分期拿分期付。他倒是想囤地。最后都付利息。现金为王懂不懂。你行吗？算下来全国他要进来多少钱？！这样的投资那个地方那个政府不喜欢。拿钱一放十几年。人家是看好你，你知足吧！要是政府玩完，哪人家的钱也要打水漂的！

还不是关系。我们开发慢，被强制收回，广州东风广场，前后十二年，从二万涨到十万

人为的专空子，加上地方上一些笨蛋！人家轻易就拿走上千亿，最终还是买房人买单！可悲！可悲阿！