大家好，我是鱼哥
每隔一段时间，咱们不聊政策和干货，聊聊具体落位的项目
这次咱们来吴中太湖新城
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当然，你不用担心这是什么广告，打PK的项目不会是任何甲方营销逻辑
放心食用
比如这次聊的中建太泽之星和大家银城东望雅苑，一直有很多朋友在问我
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就连我想忍不住想要掏钱的，但最后被万恶的股市教育做人了后
总是念念不忘
我估计，这也是所有对吴中太湖新城感兴趣的朋友们当下最大纠结
不用去管隔壁8万/m²的二手融悦湾这种恶心人的事件营销，3.15W的大家银城东望雅苑和3.25W的中建太泽之星到底把钱投票给谁
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纠结吧
不过市场好像不纠结，一种流传说法：
太泽之星暴打东望雅苑
特别是大户型这块
来看太泽之星优势
湖景地块，超大户型社区氛围，央企保障
至于东望雅苑呢
地铁核心，学区封顶，国企背书
是不是一种湖景豪宅暴打地铁学区房画面感铺面而来
不好意思，以上都错了
鱼哥，那你选东望雅苑吗？
别误会，我是说在吴中太湖新城把所有楼盘进行对立的本质，属于典型的认知不足
什么是太湖新城？
是各种营销号下的各种规划吊炸天，还是苏州楼市未来期许之地
这些都没问题，不管是全国首个、苏州迄今为止规模最大的地下商业综合体落位
还是规划1条城际铁路线连通北京和上海，5条地铁线的轨道交通全覆盖，最终形成的对内有快速连通苏州各区域的“15分钟生活圈”
以及对外有极速通达长三角各城市、机场、港口的“1小时经济圈”。
还是苏州湾中心广场、橙天嘉禾360剧场、融创壹号院商办项目的持续布局
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吴中太湖新城配得上苏州未来之城
但仅此就够了吗
真的读懂太湖新城在鱼哥眼中有三个关键词：居住回归，债务先行，和最后的富人区
先说第一点：居住回归
拿我这样个体做个客户样本
因为之前我也打算在中建太泽之心和大家银城东望二选一，定居到吴中太湖新城，理由很简单
作为园区定居的老韭菜，30岁之后对日渐吵闹的园区也腻烦了，也不想被这波园区改善高房价红利给吃干抹净
加上我这种股市操盘+自媒体副业的工作模式，个人也很宅，区位基本对也没特别要求
吴中太湖新城，基本符合我这种客群要求
本质上我们开始真正重视住的舒服这件事，而不是住在哪儿更体面这件事
四大新城，各有各的价值维度，不过居住舒适度这件事上，太湖新城可以夺魁
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这不算很主观，生态环境和规划定位上科技城和吴中太湖新城走的宜居路线，但相比科技城偏安西北，吴中太湖新城作为苏州市区中唯一大山大湖的格局打开板块
自然环境可以压制其他四大新城
也是在楼市真正进入居住时代后，开始释放的一种新红利
不说金鸡湖，之前万年不动苏州太湖边上的别墅也开始蠢蠢欲动了
接着理解债务先行这件事，必须先理解规划
太湖新城高级规划这种我就不说了，只能说走的和当年园区一样的高难度路数
先整体基础规划，再分布细节落实，咋一看好像没啥，这种规划的难度是债务在规划方的承担时间太长
你比如说吧，高压线全部走地下走这种基础设置，你都做完了，反馈到市场上，你能把它到处作为卖点，让基层销售到处和别人说吗
“亲，你看我们高压线都是走地下的。”
客户一句哦，然后反问你一句，你们这边怎么都是荒地啊
什么是好规划，花大钱的规划才是好规划，花钱不是问题，是谁来承担成本才是问题
所以这种园区的影子模式好吧，但就一点极其讨厌
发育周期太长
因为前期工程量太大，回收周期太长，等回收红利期的时候，也没几块地了
这也是为什么其他四大新城中，其他三个高中毕业了，吴中太湖新城还像才长身体的小学生
回忆下园区，从1994年一张图纸规划到底，到08年湖西开发初具规模，到12年湖东刚刚起步，甚至到2015年前园区还有很多小区在万元以下徘徊
谁能想到曾经尊贵的标杆玲珑湾业主，在很长时间和市区普通商品房业主也没有多少优越感
后来永旺来了，诚品来了，新光也来了，苏州中心和东方之门成型了，大家才发现原来苏州园区已经形成了对其他区域的碾压
以及房价的碾压
所以放飞自己的板块和打后期的板块，其实也没有啥区别，就是大家红利期释放的阶段和持续时间不一样
那最后的富人区怎么理解
说几个大家容易理解的点，全板块的户型大面积段准入门槛（吴江太湖新城这点上失了一点准头）
这就意味着进入圈层有个起码的总价段门槛
加上规划未来统一的铝板外立面
要知道，当苏州楼市20年产品开始普遍老化的时候，颜值很重要，颜值很重要，颜值很重要
目前二手市场的新房红利的释放，一个优质立面的颜值印象起码占到6层
可以说，整个规划逻辑上，这是苏州市区最后一块大面积的富人区或者高改集中区
那这和最初二选一问题有什么关系啊
来，看着这张花花绿绿的太湖新城规划图
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一块大饼切三块，从东向西，湾东湾心湾西
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我的观点是：未来湾心湾西价格会非常扁平化，但都会大于湾东
为什么会这样，还是我刚刚说的三个逻辑内核
因为这样的规划精髓在于整体性过高了，虽然园区当年也是一张图纸管到底，但回顾过去，园区开发还是苏州一穷二白的周期
说到底，那时候没钱，才会对很多核心土地和开发商准入上有所宽松
所以才会出现诸如奥体唐宁府挂牌8万而同一板块的凤凰城2万出头在卖的魔幻局面
因为新房的产品代差，因为大户型园区短缺，稀缺来自同一地域的梯度差
但对未来吴中太新来说，这里是统一弥久历新的铝板外挂，清一色的大户配置，全市级别的生活配套
请你告诉我，梯度差在哪里
吴中太新未来最大一种房价格局是形成对外和其他四大新城房价高地，但对内价值烫平
记好这句话
都是豪宅的时候，就没有豪宅了
所以我觉得两家楼盘对外释放还是蛮准的，中泽非常坚定拥抱湖景概念
东望则提出了高定生活的概念
而所谓高定生活，如果剔除了营销的外壳后，你会发现就是这样社区化城市场景再现
我反而觉得这是吴中太新这样冰冷的CBD区域，未来真正的比较稀缺的
如果你的视角更广一点的话，你会明白繁华的陆家嘴是没多少人愿意住的，基本在花木这样国际生活住区窝着
各位记好，稀缺是一种相对价值，只是相对价值
说到底，没必要过度套用玲珑湾来神话这里
两个项目从资产角度不会再现园区这样的资产水位差，反而是一次生活方式的选择
是湖景的高冷还是社区化烟火，其实还是看你想要哪种生活方式
这才是每个纠结于这两个项目朋友，真正要去想好的
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最后，多说一句
也是很多朋友在问的，当前苏州楼市能入手吗
应该这么说
我对苏州楼市的信心在于，不是在于目前这种短期的回暖热闹
而是苏州楼市比较健康
没错，用了健康这个词
别搞错了，不是苏州房价成了洼地，也许是其他兄弟之前太不讲武德，某都外环10万+，某京某州的万人摇，财富效应迷失了人，资本和开发商
自己去翻翻苏州的城市财报，财政好过中国95%以上城市，资产负债率起码超过中国90%城市，还比兄弟城市少折腾了2021这轮放水后房价周期
《天道》里面丁元英说，两虎相争，你比他多一口气，你就是赢家
同样道理大家都生病的时候，你比别人都活的健康一点，就多一口气在
健康，就有比别人活下去的底气
这点上，可以对苏州有长期信心
包括太湖新城
这里很健康
也很值得期待
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已解决