东莞二手房市场为何如此火爆？预计下半年房价走势如何？

果然，又是第一。

二手房市场的火爆，一是成交火，业主反价、一会一个价，捂盘惜售比比皆是，连中介都在吐槽，找个房源太难了，找个诚心卖的业主也真的太难了。

二手房市场的火爆，有几方面的原因：

1、东莞发展越来越好。不仅二手房市场，现在的东莞，进入高光时刻，重磅消息不断。GDP增速珠三角第一，首次跻身中国综合经济竞争力城市榜前10强，纳入“大深圳”范围！按照目前的发展势头，今年GDP万亿妥妥的。

春江水暖鸭先知，城市发展的向好，很大部分体现在楼市了。粤港澳大湾区，滨海湾新区，都进行得如火如荼，三大一线城市环绕，东莞真是坐了火箭一样，爆发了。

2、二手房市场的火爆，其实主要是集中在中心城区、松山湖：

中心城区来说，就是新盘供应太少了，旧改又比较多，所以很多的刚需，改善，都选择了二手。加上东莞国际商务区的推动，万江新中心进展加快，潜力被彻底激发了，卖的人少了，买的人多了，供需严重失衡，坐地起价、反价的也非常多。而松山湖方面，真松湖盘只有16个，房源也是肉眼可见的少。

3、政策方面：

大家都知道，东莞的二手房是不限购的，同时在2018年初，调整了税费，从差额20%调到差额20%和总价2%二选一，变现放松了税费政策后，二手就迎来了春天。但新房是限购的，所以很多炒房团和一些没有资格的刚需，就只能选择二手。这也是东莞二手火爆的重大原因。

东莞目前，无论是新房还是二手房，镇区分化较为严重，目前二手最火的也就是城区、松山湖，临深。其他，其实一般。

下半年的话，谈姐觉得，二手会进入横盘期，原因如下：

1、目前涨幅太猛了，已经透支了未来2-3年的涨幅，所以横盘的可能性比较大；

2、政策压制：二手应该会很快出政策了，现在民怨很重，有关二手限购的呼声很高，所以接下来，二手应该会出政策调控，方向不排除向新房一样限购、限售加码，以及恢复差额20%税费规则。

3、疫情影响，现在东莞倒闭的工厂、门店真的太多了，虽然进入疫情恢复期，但是现在大环境来说，仍然处于通缩，依靠外贸的东莞，其实日子并不好过。

如果政策真的出了，那对二手房绝对是个打击，限购2套+限售3年的话，投资周期就变得太长，对资金流通也是个考验，房价也会慢慢回归理性。

无论是二手房还是新房，他们的市场发展特点及未来发展预期一般来说都离不开当地的城市发展背景，而东莞又可以说是一座具有独特优势和发展特征的城市，如果用房地产行业的传统发展眼光来看，他的很多条件足以让房地产行业充满想象空间，但“房住不炒”和“稳房价”的大原则下，过份引人注目的发展可能会引来更严厉的监管，所以下半年这么短的时间，走势的关键还得看引导措施的松紧程度，如果没有变动，那么保持趋势不变的概率较大。

▲东莞市城市发展现状的特点，成为当地包括二手房市场在内的楼市发展的重要影响因素。

曾有“世界工厂”之称的东莞市，一直以来都是珠三角城市群中的重点城市，经济实力一向都比较强，其已经连续几年入围某机构“新一线城市”的评选名单，足见他在全国城市中的地位也是相当有份量的。

据当地统计部门发布的年度统计公报的数据显示，东莞2019年的地区生产总值是9482.50亿元，比上年增长7.4%，如无意外今年也将踏入万亿量级城市的行列，经济发展状况处于良好的状态。

而值得关注的一个突出特点是当地的土地总面积并不大，全市只有2465平方公里，如果以面积来计算，在国内地级市中只能算是一个小城市。但也就这样的土地上，2019年末统计的常住人口却达到846.45万人，人口密度达每平方公里3433人，而且其中全市户籍人口只有251.06万人，非户籍人口有595.39万人，是户籍人口的两倍有多。

这样的人口密度和人口结构，本地购房需求的聚集也已经不可避免，况且其还会因为其特殊的地理位置的关系，需要接受很多被其他城市外溢的需求，很容易造成需求的叠加，使需求规模超越本地的需求。

而关键是以东莞目前的土地面积，只比1997平方公里的深圳强不了多少，土地越用越少是大概率的事，而东莞这座城市无疑还会有更进一步的发展，地少人多和城市发展的矛盾在旁边的深圳市已经展示了一个很生动的样版，那么市场对东莞楼市有好的预期也就比较正常了。

▲地理位置的优势和大湾区城市群规划，会进一步对当地房地产市场的预期造成进一步的影响。

东莞有着让很多城市羡慕的地理位置优势，其与广州、深圳两大一线城市接壤，在三地共计超过3600万人口的区域中房价处于相对低很多的价格洼地上，而这三座超级城市除了广州作为老省会的面积稍为大一些以外，莞深两市的面积都比较小，所以严格上三座城市距离并不远，这种距离的优势让东莞在楼市上充当着更多的受惠角色。

另外，东莞也正处于“粤港澳大湾区”这个国家城市发展战略规划中的重要位置，是大湾区的主要城市之一。无论大湾区内几大核心城市有着怎样的功能划分，东莞楼市所受的影响基本都是正面的，一体化融合程度随着大湾区发展的推进，东莞得益于地理位置的优势，变化将会越来越突出，城市将会得到更大的提升已经是社会共识。

无论是土地供应前景、价格对比、位置、距离优势还是规划利好，理论上都会促使需求对市场以后的发展形成比较好的预期，有了这些基本面因素，当地现行的一些市场特点才有可能被催化和放大，才有出现异动的基础。

▲东莞楼市中二手房受推动的影响因素较多，结合城市的背景更容易引发良好的市场预期。

目前东莞二手房市场并不限购！本来不限购也不是东莞特有的情况，但放在东莞目前这样的城市基本面中就显得“不限购”这个操作比较突出了。大湾区中珠三角九市中，两大一线城市就不用说了，即使是同级别的佛山市，市内大部分区域都在实施了限购措施，经济规模少很多的珠海也在限购中。

其他中山、惠州、江门、肇庆四市虽然二手房都不限购，但从位置、经济量级和市场现状的角度来讲，有更充分的理由不限购，东莞与这些城市相比显然并不合适，东莞位置比他们好太多，经济体量也是他们的两倍以上。

而把对比范围扩大到同级别的新一线城市，也就找到沈阳一个城市的二手房是不限购的，但沈阳的土地面积却要比东莞大得多，位置也要弱于东莞，所以严格上讲沈阳实施不限购的理由也会更充分一些。

在二手房不限购之下，东莞的房地产市场还有着特殊的发展特点，当地特别是局部区域的新房市场及土拍显得比较火热，主城区近期的涨幅都比较大，虽然全市拉平来看网签均价还表现得比较平稳，但受各种消息的影响下，市场看涨的情绪却比较高。

在这种背景之下，配合当地的优势，市外没有购买新房的资格的人青睐不限购的二手房也就比较正常了，即使是本地需求，由于看好东莞楼市而选择整体均价更低的二手房也在情理之中，在众多因素推动之下，很容易会导致一些热门区域出现异动。

▲“房住不炒”和“稳房价”始终是大原则，下半年的走势主要还在于调控的力度是否会有所变化。

房地产市场经过二十年的发展，虽然整体趋势出现了比较新的情况，但市场中的购房需求对楼市走势的判断依据却并未出现本质的改变，在影响持有成本的税种未出现之前，有明显优势的城市都会很容易出现良好的看涨预期，现阶段在东莞这种地方想通过市场自然调节来达到稳定房价的可能性极低。

所以调控引导将会成为当地短期甚至更长时间内房价走向的关键影响因素，而目前“房住不炒”和“稳房价”始终还是现阶段楼市调控的大原则，主管部门肯定不愿意因房价的负面问题而持续受到全国人民的关注，目前情况只在局部区域中表现较为突出，假如后续更多的区域出现房价异动，那么调控措施收紧的可能性就会很大。

所以看下半年的二手房价甚至整体房价，如果保持目前这种发展趋势不变，那么受市场带动和舆论导向的影响，价格有可能还会出现扩散式走高，但如果管控进一步收紧，那么降温也会很明显，这是一个不确定的因素。

综上内容，东莞由于自身独特的基本面条件和当地房地产市场的特点的共同影响，使市场中出现了较为良好的预期，从而导致在局部区域出现了异常的变动，但在“房住不炒”和“稳房价”的大环境中，下半年的走势还是存在着变数，如果趋势不变，房价有可能会持续走高，而如果调控收紧，则可能会出现降温。

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东莞二手房市场为何如此火爆，预计东莞下半年房价走势如何？未来两年东莞房价会跌吗？

关于东莞楼市的测评，一直有人私信辣条，由于之前讲大湾区房价走势预测没有提及东莞楼市，被很多人认为辣条没有收到广告费，所以才不讲东莞，辣条顺便也在这里澄清一下。对于城市楼市测评辣条没有收取任何广告费，各个城市的数据均是来源于权威机构，并没有参杂其他私人利益，只希望能够帮助到一些买房人，多避坑，少花钱，买对房。

那么这次专门做一篇关于东莞的楼市测评，让大家更了解东莞楼市情况。我们就根据以下三个问题，一一讨论讨论。

大家都知道东莞楼市火爆，但原因呢？我们先来了解一下。

第一，供应紧缺，根据中国指数研究院数据，2020年东莞上半年新建商品住宅供应仅仅只有159.59万㎡，创下历史新低，但东莞上半年新建商品住宅成交面积却高达243.87万㎡，创下近四五年来的新高；

第二，大湾区概念；

第三，扩容方案概念；

（第二第三可以统称为地理位置的影响）

第四，东莞产业基础比较完善，外加2019年以后东莞工业改革，深圳很多实体企业搬迁到东莞，形成上中下游产业能够完美链接的形势，其中华为中端制造搬迁松山湖板块以后，更能体现东莞的工业改革重要一步。

那么问题来了，新房市场供不应求的情况下，购房者势必选择购买二手房，导致影响一二手房房价普遍上涨，根据安居客网数据统计，2020年东莞8月份新房均价22780元每平米，连续六个月上涨，环比去年上涨16.72%，东莞楼市新政出台后，微跌1.37%。二手房成交均价17007元每平米，连续六个月上涨，环比去年上涨8.06%，东莞楼市新政出台后，二手房依旧持续上涨。

为什么下半年会量价齐跌呢？

我们先来了解一下东莞楼市新政的重点。

第一，商品住宅取得不动产证需要满三年才能转让，记住，是取证后满三年，这一点就是直接打掉来莞的房产投机者，因此压制新房成交量，为真正的刚需让道；

第二，加大住宅用地供应力度，优先满足住宅用地需要，缓解住房供需矛盾，加大安居房配建力度，这一点不难理解，加量不加价；

第三，非莞户籍购房，不管买新房还是二手房均需要缴纳一年以上社保，二套房须连续缴纳两年以上社保，这一点变化不大。

楼市新政内容大概可以这样理解，加大供应，控制投机和保护刚需。新政中的第一点影响甚大，所以东莞下半年楼市会降温，但从长远来看，东莞楼市还是会持续稳定的。

未来两年东莞房价会爆跌？答案是：不太会。

作为深圳的后花园，按道理临深板块应该是供不应求，但实际上临深板块供应充足，但新城配套不足，导致上涨空间不大。

根据中国指数研究院报告显示，塘厦的成交面积超20万方，是全市排名第一，但实际上同比环比都是下降的，房价涨幅仅6%，而凤岗镇和松山湖成交均价分别下跌14%和7%。

反而商品住宅供不应求的位置均在东城区，莞城区和长安镇，房价涨幅分别是40%，38%和12%，而且均价超过31000元每平米。

辣条整理一下，2020年上半年涨幅超过30%的板块和镇区是：东城，莞城，万江，厚街，虎门。2020年上半年涨低于10%的板块和镇区是：凤岗，南城，松山湖，塘厦，沙田，谢岗，道滘，石排，企石镇，常平，洪梅，横沥，桥头等。

仅供参考，不作为投资或者购房建议。

好啦，辣条今日的分享就到此。

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关于东莞二手房市场为何如此火爆？预计下半年房价走势如何的问题

首先，我们来看看东莞二手房市场的具体情况

根据某房地产网站发布的“冰山指数”

东莞4月第5周二手房价格19320元，5月第5周二手房价格19911元，月环比上涨3.1%，增幅排名全国第一。并宣称今年以来东莞房价猛涨，即将进入“3万时代”

但与东莞市住房和城乡建设局提供的二手房实际交易数据对比，有着明显差异

目前，东莞某些核心地段、热门楼盘确实存在持续价格上涨的趋向，但这些只是局部现象，经各种网络媒体故意放大导致。但是，东莞市城市中心区和各镇街，同时存在冷热不均的情况。

另外，关于下半年房价走势的情况

众多周知，房价与土地价有着绝对的关联性，两者相互影响

从2016年开始，东莞住宅用地年均出让面积总体呈下降趋势，住宅用地供应持续减少的问题，而住宅供应不足，一定程度上导致了房价的上涨，

今年，东莞市政府不断加大住宅用地供应力度，随着东莞全面启动“拓空间”工作，推动城市更新体制机制创新、TOD开发和连片“三旧”改造等示范项目，同时，东莞市计划供应住宅用地229.62公顷，土地供应量比2019年增长接近一倍，全市住房供需矛盾有望得到有效缓解。

因此，专业人士分析，今年随着东莞市政府加大力度，加大住宅用地供应，协同推进稳地价稳房价稳预期，预计一手房、二手房市场价格也将趋于稳定。

白菜价二手车己无人问津，紧随来的是白菜价二手房必无人心动

东莞房价是在穗莞深轻轨开通后才爆涨至今的。东莞是典型的多中心城市，以前过于松散无法产生协同乘数效应。穗莞深轻轨将这些散落在东莞各处的明珠串成链，随之带来房价的突飞猛进。下半年由于东莞调控趋严，购买力外溢是大概率事件。东莞是全国唯一一座夹在两大一线城市之间的城市。还有全国唯一一条夹在两大一线城市之间的轻轨...新白广(穗莞深城轨延长线)。可怜今年9月即将通车的新白广轻轨的荔湖城站上盖二手房(湖景带广外附中学位)才14000，别墅才17000。要知道新白广轻轨连接广州白云国际机场和深圳国际机场，是国内唯一一条连接两个一线城市国际机场并同时无缝换乘广州地铁13号线及21号线及深圳地铁11号线的城际轻轨啊！

深圳是房价的发动机，离深圳越近，涨的越快，所以近4个月东莞是全国涨幅第一。而广州各区里离深圳最近的就是增城的新塘永和一一直线距离70公里。目前新白广已经全线开始吊装铁轨，并且开始路面景观恢复工程招标。史无前例标志性的新双城记即将上演。今年9月通车应无虞。